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05|Vol. 855|Friday, March 11, 2016 10もっと知りたい物件管理 Q&A住友不動産販売NYが新たに手掛けることに なった物件管理に関する質問に、大石社長 に答えてもらった。Q:物件管理にかかる手数料は?A:賃貸料の8%が平均的な手数料です。例えば、家賃が5000ドルの物 件なら、管理会社への毎月の手数料は400ドルです。これには、家賃の回 収、住宅ローンやビル管理費の支払い業務、収支報告、テナントとの連 絡、交渉、水漏れや家賃滞納などのトラブル処理、修理の手配、修理内 容の見積もり、かかった費用の報告など、あらゆる作業が含まれます。住 宅ローンなど全ての請求書は管理会社宛てに来るので、それらの支払 いはエスクロー口座から管理会社が行います。クライアントである投資 家には、毎月収支報告書をお送りします。アメリカでの税金申告手続き は、別料金になります。Q:テナントの募集や、その決定についてのアドバイスは?A:テナント募集のための新聞告知や、物件の撮影、オンラインの不動 産サイトへの情報のアップロード、応募への対応、最終的なテナントの決 定のためのアドバイスなど、全て行います。物件所有者にとっても、管理 会社にとっても、良いテナントを入れることは大変重要です。最も避けな ければならないのは、テナントによる家賃滞納、未払い、ひいては訴訟へ の発展。クレジットヒストリーの審査を行い、就労状況、安定した収入が あるテナントに絞って入居してもらいます。家賃の交渉、契約手続きなど も代行。高い利回りを投資家に提供できるよう努力します。Q:修理の手配、修理作業のクオリティー管理は?A:入居者が入れ替わる時、テナントから何らかの故障のクレームが来 たときなど、物件を点検し、修理が必要かどうかを見極めます。冷蔵庫一 つとっても、日本とアメリカでは価格の相場が異なりますし、工期がずれ ることも珍しくありません。信頼できる業者を選び、工期や工事費の交渉 なども代行します。Q:物件所有者も持ち家保険が必要?A:必要です。ただ、国外在住者に対し て、持ち家保険を適用しない保険会社 や、適用してもプランが割高になる場合 があるので、われわれが適切なアドバイ スを行います。大石究さん 住友不動産販売NY社長 ――――――――――――― Sumitomo Real Estate Sales N.Y., Inc.800 2nd Ave., #300(bet. 42nd & 43rd Sts.)TEL: 212-596-0800 www.sumitomo-ny.com10 3080 902090住友不動産販売が直にサポート日本での節税対策も 日米を理解すればこそ物件管理委託がますます安心 物件管理は、米系の会 社に依頼する選択もあ る。しかし、日本在住の 住友不動産販売ニューヨーク社が2015年 月から、投資家(物件所有者)向けの物件管にとっては必須と言って いいサービスだろう。月の管理費、住宅ローン、 投資家が、住友不動産販 不動産税、保険料の支払 売のように日米に拠点を い、税金申告まで代行し 置く専門業者に管理を てもらえる。ローンや管 委託する利点は多い。言 理費などの請求書は、管 葉の壁がないのはもちろ 理会社に送られてくる。 んだが、投資という側面理を直轄業務に加えた。大石究(きわむ)同社 「これまで外部委託し社長に、物件管理業務の具体的な内容と、専門 家に委託するメリットについて聞いた。ていた管理作業を直轄することで、物件の状態や問題点、テナントのクレームの実態などを正確に把握でき、より的確な管理・窓口業務が可能になりました」と大石社長は話す。同社が管理する物件にはニューヨーク市内のコンドミニアム、 成され、余剰金が発生す適切な物件管理で 物件価値を上げるの対応、物件の現状把握 と修理など、遠方からで は対処が難しい。そこで 必要になるのが、現地の 不動産業者による物件 管理サービスだ。家賃は管理会社が設定 したエスクロー口座(第 三者預金口座)に入金さ れ、各種支払いに充てら れる。がある以上、日米の商習 慣の違い、経済的背景を 理解しているかどうかは ポイントになる。 1980、 年代にニ ューヨーク市で不動産を 購入した日本人が、帰国 収支報告書も毎月作 顧客の中には、日本で の節税対策に海外の不 動産物件を適用する人 もいる。日本では難しい 不動産の減価償却が、ア メリカのシステムでは可 能になるという背景があ るからだ。日本人は、減 価償却可能な物件にこ だわるが、一般的な米系 の不動産業者にいくら 説明しても理解しても らえないという。大石社 長は、「日米独特の市場 とニーズを踏まえた不 動産管理業務を、今後充 実させていきたい」とし ている。後、その物件を賃貸しな ニューヨーク在住の投がら所有し続けるケー 資家にとっても、大家とスが増えている。その場 しての雑務を一括委託で合、テナント(居住者)選 きるのはありがたいこ ことで物件価値を高め びから契約、交渉、家賃 と。さらに物件を直接見 ることが、このサービス の回収、トラブル発生時 に行けない海外の投資家 の最終的な目標だ。れば物件所有者に還付 される。ちなみに、賃貸す ることでどの程度利益が 上がるかは、ケース・バ イ・ケース。「マンハッタン は物件価値も家賃も高 く、貸した場合の平均利 回りは2〜3%と低い ですが、 、 年代購入 の物件は別です。当時 〜 万ドルの物件が今 では100万ドルを超郊外の一戸建てと多岐に わたる。良いテナントを 付け、適切な管理を行う家賃回収、各種支払い あらゆる作業を代行 物件管理を専門家に任せるメリットは計り知れない。テナントの募集・ えていますから、利回り 選択、各種交渉、家賃の は %を超えます」と大 回収から、集合住宅の毎 石社長は言う。