Page 3 - NY JAPION

03|Vol. 855|Friday, March 11, 2016 ニューヨークに住むなら知っておきたい住宅用語Co-op(co- operative/コープ住宅) 日本にはない形態。住居自体ではなく、 ビルを所有する会社の株を購入し、ユニッ トとしての住居の使用権利を得る。ただし 入居はビルを管理する理事会の承認が必 要 。ま た 賃 貸 に 制 限 を し て い る 物 件 も 多 い。価格は同じ立地や物件の状態などの コンドと比較して低い。Condo(Condominium/コンド) 日本でいう分譲マンションに近い。ビル 内の住居ごとにオーナーが違う。賃貸が許 可されているため、投資物件としても使用 が可能な物件が多い。Studio(スタジオ) 日本でいうバス、トイレ、キッチン付きワ ンルーム。1 Bedroom(1BR/ワンベッドルーム) ベ ッ ド ル ー ム と リ ビ ン グ 、キ ッ チ ン 、バ ス、トイレがある日本でいう1LDK。Duplex(デュープレックス) 日本でいう2世帯住宅に近い。居住空間 は左右か上下に分かれている。Townhouse(タウンハウス) 同じ構造の住居が連なった低層の住宅 ビル。監修 松本哲夫さんNY州公認不動産エージェントTEL: 914-374-7195 ted.matsumoto@corcora n.com www.nycfudosan.com60 3010NYの市場の特徴 入手し、自ら比較検討でき るようになったため、さら頭金を多く出していること や、現金での支払いがロー ンよりも有利になるといっ た傾向もあるので、まずは 専門家であるバイヤーズエ ージェント(不動産ブロー カー)を雇い、意見を参考 にして戦略を立てる必要が ある。 コンドミニアムは購入条 件は緩やかで、投資目的の 購入に対してもほとんど 規制はないが、価格が高額 となるのが一般的だ。ンスペクションや、建築家や 工事業者などを連れて物 件の再確認を行う。 「持ち家率の全米平均は 約 %ですが、マンハッタン では約 %。賃貸率が非常 に高い市場といえます」と 語るのはニューヨーク市内 の米系大手コーコランの不 動産エージェント、松本哲 夫さん。に掘り出し物は見つけにく 同市の不動産市場の特 徴は、世界中から人が集ま る土地であるため、賃貸需 要が高いこと、また住居と してだけでなく、投資や節 税を目的とする購入者が 集まる傾向が強い。また全 米と比較しても、市場が強 く下支えられていて、物件 価格の変動があっても、比 較的早く立ち直る点が、他 の市場と決定的に違うと いう。個々の不動産エージェント の力がより問われる時代に なっているという。購入後に変更できない点、 例えばロケーション、構造、 財務状況、ハウスルールな どに注意を払うことが重 要なポイントだと松本さ んはアドバイスする。した上で、購入可能な物件価格の上限、つまり自分の予算はいくらなのかを把握すること。必要な頭金の金額も、物件の種類、例えばコープにするかコンドにするか、1世帯住宅なのか2世帯住宅かなど物件の種類によっても購入可能な価格の上限は異なってくる。 ビルディングアプリケーシ こうした状況から、特に 人気が高いマンハッタン、ブ ルックリンの物件は購入時 には入札が複数入り競争 率が非常に高いのが現状 だ。た購入による節税や将来 的にファイナンシャルフレ キシビリティーが得られる ことなどをメリットに挙げ らる方が多いです」という。ドが不動産とされるのに対 して、コープは簡単にいう とビル所有会社の株を購 入し、株主になり、ビル内の 特定の部屋を使用する権 利を得るという形態。コー プは、投資目的の購入を禁 止している場合が多い。住 居として購入する場合で も、モーゲージと収入の比 率や購入後の流動資産残 高に対する規制があった り、コープを管理するボー ド(理事会)に購入を拒否 する権限があるなど、条件 が厳しい。ただし、条件を クリアすれば、コンドに比そのため、モーゲージの借 り入れも含め、不動産売買 の経験が豊富な不動産エ ージェントに相談しなが ら、購入に向けた作戦を立 てることが重要となってく る。ョンの準備と提出を、また コープの場合はボードアプ リケーションの準備、提出 に加え、ボードによる面接 を経て購入許可が降りた 段階でクロージングへと向 かう。モーゲージを使用す る場合にはその手続きも 同時に進め、全ての準備が 整った段階で再度物件の確 認を行いクロージングとな る。物件をどう探す? 「この業界では『不動産に 掘り出し物はない』と言わ れています」と語る松本さ ん。近年、インターネット上 で不動産情報が公開され るようになり、一般人でも 最新の物件情報を瞬時に 先に述べたように、当地 で物件を購入するには競 争率の高い入札を勝ち抜 く必要がある。 契約書締結前に再度物 件を見ることが可能なの で、必要に応じてホームイ不動産購入不動産に対する考え方、プロセス、商習 慣、法律も違うニューヨークで物件を 購入する際に知っておきたい知識を専 門家に聞きまとめた。くなった。 しかし、実際には膨大な 契約内容に関しても、不 動産エージェントと弁護士 を通し、この期間に売り手 側と交渉を行うことにな る。契約内容に合意できれ ば、買い手側は契約書にサ インをし、デポジット(通常 は物件購入価格の %)を 支払う。情報を正確に、また複雑に絡み合った要素を読み解けなければ、物件の「本来の価値」を見出すのは難しい 。こ う し た 状 況 か ら 、 物 件 を 見 る 目 も 大 切 で 、物件購入の流れ 当地で物件を購入するメリットは、物件購入者の個々の状況や購入理由によって異なるが、「米国に長 当地の住宅物件には大 期滞在する場合、資産形成 きく分けてコンドミニアム や、上昇していく家賃や物 (コンド)とコーポラティブ 価に対するヘッジ効果、ま ハウス(コープ)がある。コン その後、売り手側も契約 書にサインをし、双方がサ インをした契約書が買い 手の弁護士に届いた段階で 成約となる。 また財政面のメリットに 限らず、マイホームを購入 することで得られる充実 感、満足感も物件購入の際 に考慮したい部分。 予算が確定したら、実際 の物件を見て回り、購入し たい物件が見つかった段階 でオファーを入れる。また 契約書作成に関わること になる弁護士は事前に決 めておくこと。オファーが 受諾された後、約1週間の うちに契約書にサインをす ることになる。物件購入への準備 「もちろん実際のプロセ スはかなり複雑ですので、 不動産エージェントがクロ ージングまでの全過程をサ ポートすることになりま す」 同じ条件で入札しても、 べ価格の低いことが魅力と モーゲージ(住宅ローン)の いえる。〈おことわり〉 記事内容は一般的な見 まず現在の市場を理解 成約後、コンドの場合は解です。個々により状況は 異なりますので、詳細は各 専門家にご相談ください。