2016/03/11発行 ジャピオン855号掲載記事


モーゲージ

不動産物件購入の際に利用する、家を担保とした住宅ローン「モーゲージ」について種類や金利の動向、申し込みに必要なものを専門家に聞いた。


モーゲージの種類

 住宅を購入する際、家を担保としたローンを「モーゲージ」という。モーゲージについて、シティゴールド・リレーションシップ・マネジャーの牛島有貴子さんに解説してもらった。

 モーゲージには大きく分けて、「固定型」と「アーム(ARMは「Adjusted, Rate, Mortgage」の頭文字)型」と呼ばれる変動型の2種類ある。

 「固定型」には、10年、15年、20年、30年などの種類があり、固定された期間内に固定された金利で返済するもので、「毎月の返済額が決まっているため、人生プランが立てやすいという利点があります」と牛島さん。

 「アーム型」はすべて30年ローンで、「10/1 ARM」「5/1 ARM」などと表記される。「10/1ARM」は、最初の10年間は固定金利で、その後は1年ごとに金利が見直される、ということを表す。「/」の前の数字が、固定金利で返済する年数、 「/」の後の数字はその年数ごとに金利を見直すという意味。

 「『アーム型』の利点は、固定型よりも安い金利で借りられる点です。一定期間の後に金利を見直すリスクを取ることで、安い金利で借りることができるのです」

固定型かアーム型か

 モーゲージの種類を選ぶ際に考えたいのは、「その家に何年住むのか」ということだと牛島さん。

 例えば子供がいる家族で、子供が学齢に達する数年後には学校区を考え引っ越すことを考えていたり、子供の大学入学後に、夫婦だけで暮らすために小さい家に引っ越すといったことを考えている場合は、アーム型がいい、と牛島さんはアドバイスする。

 「最初の数年間、低金利でモーゲージを組むことができ、金利固定期間が終了した後、高金利で返済し続けるリスクを回避できます」

 反対に、購入した家に30年以上住み続ける可能性が高い場合、固定型が向いているという。

 「金利は変わらないため毎月の返済額も変わらず、安心して長期的な人生設計を立てることができます」

金利の動向

 2016年2月現在の金利は、固定型は、30年では3・375〜3・75%前後で推移している。「10/1 ARM」は3・125~3・375%ほど、「5/1 ARM」は2・625~3%台で借りることができる。金利は1980年代に16%という時期もあったが、2010年以降は金利が低く推移している。

 モーゲージの金利は、毎日変動する10年国債の金利に連動しているため、物件購入に際し、モーゲージを組んだ時点での金利が適用されるが、タイミングを見て、「金利のロック」を行うことも可能だ。ロック後、金利が上昇しても、ロック時の金利のままでモーゲージを組むことができる。反対に、モーゲージを組むまでに金利が下がっても、金利を変更することは難しくなる。

 すでに持ち家がある人は、「ホームエクイティー・ローン」が利用できる。持ち家の資産価値(エクイティー)の80%まで銀行からお金を借りることができるというもの。持ち家を担保にして、現在、物件価値の50%までお金を借りている場合、残り30%の金額のローンを組むことができる。現在の金利は2・99~3・99%。

モーゲージを組む

 モーゲージを組む際に必要条件とされるのは、米国居住者(米国市民権保持者、永住権保持者、および就労ビザ保持者で、一定期間以上米国内に滞在している人)で、米国内で収入を得ていること。また、過去2年以上の就労履歴と2年以上のクレジットヒストリーがあること。モーゲージを組むプロセスは次の通り。

①銀行がその人の資産、借金、収入などの経済状況やビザのステータスなどから、いくらのお金を借りることが可能かを書いた「プレアプルーバルレター」を入手する。
②不動産エージェントに相談して、購入したい物件を見つける。
③プレ・アプルーブルレターを添付して、物件購入のオファーを入れる。
④オファーが受理されると、売り手側の弁護士から契約書が送付される。
⑤銀行などにモーゲージの申し込みを行う。
⑥60日以内(通常クロージングに要する日数)にクロージングできる見通しが立った時点で、金利をロックする。
⑦売り手と買い手が、双方の弁護士、銀行、不動産エージェントなどの立ち会いの下で契約書にサインし、契約が完了(クロージング)する。

用意するもの

 モーゲージを組む際に必要な書類は、会社に所属し、タックスリターンの際に所得をW2フォームで申告する人は、以下の書類を用意する。
①過去2年分のW2、最新の給与明細、過去2年分のタックスリターンの書類
②過去2カ月の銀行のステートメント(頭金、クロージングコスト、毎月のモーゲージの返済など、6カ月分の支払いに必要な現金が銀行口座に入っていることを証明するため)

 自営業者の場合は、これ以外にも、過去2年分の会社のコーポレート・タックスリターンの提出が必要な場合がある。また自営業者の場合に注意したいのが、確定申告時に経費を計上し過ぎないようすること。モーゲージを組むには、一定の収入を証明する必要があり、経費を計上し過ぎると、調整後総所得額が少なくなり、十分な金額を借りられなくなることがある。

〈おことわり〉
記事内容は一般的な見解です。個々により状況は異なりますので、詳細は各専門家にご相談ください。

日本人がモーゲージを
申し込む場合

米国に住んでいる人

 米国市民権保持者、永住権保持者、および就労ビザ保持者で、一定期間以上米国内に滞在している人の場合、米国内で収入を得ていること。また、2年以上の就労履歴と2年以上のクレジットヒストリーがあること。ただし、クレジットスコアや銀行によって、またクロージング後の銀行口座の残高によって、金利が変わることがある。

米国に住んでいない人

 日本に住み、日本で収入を得ている日本人が米国でローンを組む場合は、収入証明、確定申告、借金の内容を証明する書類などが必要。クレジットヒストリーも必要だが、日本には米国のクレジットヒストリーに代わるものがないので、クレジットヒストリーをマニュアルで作成する必要がある。その場合。米国のクレジット調査会社に連絡し、米国のクレジット調査会社と本人が、日本のクレジット会社と電話で話しながら、クレジットヒストリーの内容、滞納履歴など確認し、その場でクレジットヒストリーを作成する。銀行によって口座の残高やリレーションの期間を条件に課す場合がある。また、最近の傾向として、日本に居住する日本人に対して、ローンを組まない銀行も増えている。また組めたとしても、金利が高くなることが多い。

注意点

 収入がない、あっても十分でない、クレジットスコアが低い、犯罪歴がある場合は、ローンが組めない可能性がある。

監修
牛島有貴子さん
Citibank, N.A.
640 5th Ave.
(at 52nd St.)
TEL: 212-541-8667
Yukiko.ushijima@citi.com
www.citibank.com



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