2019/03/29発行 ジャピオン号掲載記事

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不動産売買を投資として考える

ニューヨークで大手不動産会社を利用する理由


眞田陽子

―眞田さんは、現在どのような物件を扱っているのですか?

独占販売契約している6500万ドルの複合ビル、5200万ドルの商業ビル、1100万ドルの高級コンドアパート、285万ドルのコープアパートに加え、購入側として2300万ドルと1500万ドルの1031エクスチェンジ物件などのディールが、現在動いています。

レジデンシャルとコマーシャル両方の領域を扱うのは、ニューヨークのブローカーの中でも稀なのですが、それは私の顧客が外国人、匿名のハイプロファイルの方々や数字に厳しい投資家が多く、私のリピートクライアントになるためです。

―外国人にとって不動産投資の成功の鍵とは?

まず、ご自身の資産運用ポートフォリオ全体の中で、不動産投資からの目標キャップレイトを設定することです。

次に、物件を徹底的に調査します。立地はともかく、ゾーニング、LPC(Landmarks PreservationCommission)、建築法、消防法などの面をクリアしているか、また建物の財政と規則、構造とメカニカル、デべロッパーや改築の質、隣接地の開発なども調べます。

それらに問題がなければ、将来数年間の予測NOI(NetOperating Income)を算出し、購入価格が自分のキャップレイトに当てはまるか、判断することが大切です。この場合、売買時の手数料、税金、弁護士料、減価償却費、キャピタルゲイン税のほか、空室率や賃貸の仲介料、収入税、将来の改装費なども、保守的に計算に組み込みます。

外国人にありがちなのが、投資物件のマイナス面を軽く見て、プラス面の多さだけで購入を決めるケース。私はまず、マイナス要因をリストアップして、各々が改善可能かどうか吟味し、顧客に提示します。完璧な物件というのは存在しないので、「いかに致命的なマイナス面が少ないか」を基準に物件選びをすると、失敗が少ないと思います。

―そういったアドバイスは、個人住宅売買にも当てはまりますね?

そうですね。不動産は一生で最も高額な買物ですし、将来移転される可能性もあるので、個人宅を売買される場合も、投資家のマインドがあったほうがいいと思います。そのためには、上記のような総合的な見識と経験を持ち、顧客の利益を最優先し、ハードな交渉が得意なブローカーを選ぶことが大切です。

―ダグラス・エリマン社の優位点を教えてください。

弊社はニューヨーク都市圏最大規模の不動産仲介会社で、すべての業務について高い水準を目指しています。ブローカーたちは、法律の厳守と不動産売買・賃貸に関する高度な知識を要求されますが、一方で本社のマーケティング、広報、法律、ハイテク各部門が営業と契約業務を強力にサポートします。

販売物件の情報が、迅速かつ広域なメディアに露出するシステムが確立しているので、有利な契約成立へのペースが速いのが強みです。また不動産市場についてのデータが豊富に蓄積されており、ハンプトンや他州、海外60カ国にも強いネットワークがあります。さらに新築コンドミニアム販売時には、優先的にアクセスできることがあるのも利点です。

もちろん、個人によって不動産運用の目的とご予算が異なりますから、ご連絡いただければ、個々に応じたアドバイスができると思います。

■眞田陽子
東京出身。東京の広告会社勤務後、86年よりニューヨーク市在住。89年より不動産投資を始め、ビルの委員会やマネージメントにも貢献している。現在、顧客の不動産取引の他、自ら株式と不動産の両市場で投資を行う。ハンプトンと南フロリダの不動産にも精通。アート、建築、フィルムを愛するフィランソロピストでもある。


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Yoko Sanada
Licensed Associate Real Estate Broker
Douglas Elliman Real Estate

• TOP 1% DE AGENTS NATIONWIDE
• PINNACLE CIRCLE 2013 & 2014
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