2018/03/16発行 ジャピオン958号掲載記事

ニューヨークで初めての住居用物件購入を検討し始めた人を対象に、住友不動産販売NYは5月9日(水)にシティバンク5番街店でセミナーを開催する。物件購入のメリットや自分の予算で購入が可能かなどの基礎知識を、同社不動産エージェントのフィッセル知賀子さんと土屋弥生さんに事前に聞いた。

Q ニューヨークで住宅物件を購入する利点はどのようなことですか?

A ニューヨークの物件は中古でも価値が下がりにくく、リノベーションにより価値を上げることもできるのが大きな特徴です。

 景気変動などで一次的に下がることがあっても、徐々に回復することから、安定資産だといえるでしょう。実際に、昨年の物件価格は過去最高となっています。

 さらに、ニューヨークという街の魅力やルーズベルト島に設立された「コーネルテック」、ウェストハーレムのマンハッタンビルで建設中のコロンビア大学キャンパス拡張にみられるように、人口が増加傾向であることも大きな利点です。世界中から人が集まるので、マンハッタン内に限れば直近の空室率は2%前後と非常に低く、貸す場合は 比較的テナントがつきやすいことも大きな魅力となっています。

Q では、ニューヨークの住居用物件の特徴は?

A マンハッタンですとドアマンがいるような大型ビルになります。ドアマンビルでは、フィットネスジム、プール、キッズルーム、ルーフトップ、ヨガルーム、バスケットコート、最近ではポーカールーム、ワインセラーなどのアメニティーが充実しています。単身者用スタジオなどの物件も多いことも、他の都市にはあまり見られない特徴です。

Q 物件購入か賃貸か、判断の目安は?

A 物件購入を考えている人はニューヨークに住み始めて1、2年で購入されます。物件購入をお考えなら、なるべく早いほうがいいでしょう。家賃を払い続けても何も残りませんが、購入すればその物件は資産として残ります。

Q 物件購入のタイミングは?

A 現在、「421Aタックスアベイトメント(ニューヨーク市が行っている不動産税の優遇政策)」付きの住居用新築ビルが市場に出ています。この421Aタックスアベイトメント付きの物件は、建築後10〜25年間(物件により異なる)の減税措置があるのが魅力です。例を挙げると、通常年間2000ドルになる税金が421Aタックスアベイトメントにより、年間200〜300ドルになる物件も。新築物件にご興味のある人は、この421Aタックスアベイトメントが有効なうちにご購入を検討されてはいかがでしょう。

Q 今、おすすめの物件は?

A マンハッタンへの通勤に便利なクイーンズのウッドサイドやフォレストヒルズに、1ベッドルーム(コンドミニアム)が40万ドル台からあります。

 価格も比較的手頃で、シングルの人にもカップルの人にもおすすめです。マンハッタンに比べると共益費が割安ですし、421Aタックスアベイトメント付きの物件も探すことができます。

 例えば、現在月2500ドルの家賃を払っている場合、そのアパートに20年家賃を払い続けるつもりなら、40万ドル台のコンドミニアムの購入をお考えになってはいかがでしょう。20%の頭金を準備できれば購入が可能です。頭金は10%でも可能ですが、その際はモーゲージインシュランスを払う必要があるので、20%以上の頭金を用意することをおすすめしています。

Q 物件購入を決めてからの流れは?

A 大金を払うことになるので、まず、「決断をすること」が大切です。そしていくらくらいの物件を購入できるか銀行と相談し、ローンを組む人は銀行からプレアプルーバルを取得すれば予算を立てることができます。

 プレアプルーバルの取得と並行して不動産会社を決め、エージェントのコンサルティングを受けながら、実際に物件を見ていきます。気に入った物件が見つかったら物件購入のオファーを提出。オファーがアクセプトされ、売買交渉が成立したら、銀行で実際にローンを組みます。弁護士に売買契約書を作成してもらい、売買契約にサインし、10%の手付金を支払い、管理組合の承認が得られたら、物件の最終点検後にクロージングとなり、物件の引渡しを受けてすべての手続きが終了します。オファーを出してからクロージングまで、通常2、3カ月みておくといいでしょう。

 また、住宅物件の購入代金の他に、権限保険料、弁護士費用、登記費用、初月管理費、マンション税(100万ドル以上の物件のみ)が別途かかります。新築物件では、さらに州や市の譲渡税なども必要ですが、不動産屋仲介手数料は売主が支払うので不要です。

Q 5月のセミナーについて教えてください。

A このセミナーは、ニューヨークで初めての住居用物件購入を考えている人を対象としています。アストリア、フォレストヒルズ、ロングアイランドシティーの新築物件やブルックリンのタウンハウスなど、具体的に物件をご紹介し、セミナーの後、ご希望の人には物件内覧ツアーにご案内します。また、今回もシティバンクとの提携により、ローンの説明に関してはシティバンクが担当。日本人特有の事情にも精通している日本人担当者が、具体的にわかりやすく説明します。

 当社には女性のエージェントが多く、女性の目線でアドバイスさせていただきたいと思っています。私、フィッセル自身、小さい子供がおり、最近ロングアイランドシティーに物件を購入しました。その経験も踏まえ、水回りがきれいで洗濯機があるものなど、ご希望条件にできるだけ近い物件をご提案します。

ニューヨークの住居は、希望するエリアや住宅の種類によっても千差万別。いずれも世界中から人が集まるため、価格が安定していることが大きな特徴だ

話を聞いた住友不動産販売NYの土屋弥生さん(左)とフィッセル知賀子さん

 

NYジャピオン 1分動画


ただいま配布中発行

巻頭特集
バッグス・バニーやトムとジェリー、そしてディズ...

   
Back Issue 9/14/2018~
Back Issue ~9/7/2018
利用規約に同意します
おすすめの今週末のイベント