2017/01/06発行 ジャピオン897号掲載記事

コンフォーミングローンで誰もが家を買える!

「誰もが家を買える」という考えを基に作られた住宅ローン(モーゲージ)、コンフォーミングローンについて、長年モーゲージを専門にしてきたベテラン、フラッグスターバンクのシニア・ローン・オフィサー、フィリップ・シンさんが解説する。

モーゲージを専門としたきっかけは?

 金融機関で働いていた仲の良い先輩が「モーゲージはみんなの役に立つ。家を持っていない人が、家を買えるようにしてあげられる」と言って仕事に誘ってくれたのがきっかけです。ならば、人に尽くす仕事をやってみようと思い専門にしてきました。

中でもコンフォーミングローンに詳しいと聞きました。どんなローンなのでしょうか。

 銀行や金融機関が提供しているモーゲージの一種です。アメリカ政府は、一人一つの家を持つことを推奨していて、お金を借りやすくするために、銀行に対して損益があった場合の保証をしています。具体的には銀行や金融機関が販売するコンフォーミングローンを、ファニー・メイ(連邦住宅抵当公庫)あるいは、フレディー・マック(連邦住宅金融抵当公庫)が買い取る仕組みです。そのため、借りるには一定の基準が設けられています。例えば上限額が決まっているのもこのローンの特徴です。上限額(2017年度)は住宅の種類、地域によって変わりますが、それぞれシングルハウスは63万6150ドル、2ファミリーハウスのタウンハウスは81万4500ドル、3ファミリーハウスは98万4525ドル、4ファミリーは122万3475ドルとなります。またコンフォーミングローンでの頭金は、3・75%〜となっています。

コンフォーミングローンをもらうための基準は?

 アメリカで就労していて税金を納めている必要がありますが、収入額は関係ありません。もちろん収入の多い少ないに比例して借りられるモーゲージの額は変わります。また借りられる金額は、現在の収入から、返済しているローン、生活費などを引いて、月々に返済可能な金額を算出した上で決まります。

他のモーゲージ審査でローンを受けられなかった人が、コンフォーミングローンを受けられるのは、どういう仕組みなのですか。

 ローンを受けられないのは借入額が大きいため、審査が厳しいということが原因であることが多いです。一般的なモーゲージの場合、月収の50%以上をモーゲージに充てられないケースがほとんどです。こうした基準がフレキシブルなのが特徴で、例えば4000ドルの収入で、そのうちの1000ドルで生活ができると認めれば、月々の返済額が3000ドルのローンを組むこともできます。

フラッグスターの審査基準を教えてください。

 アメリカの銀行、金融機関のモーゲージ審査のガイドラインは基本的にはどこも同じです。ただ例えば、頭金6万ドルがないと絶対にローンを組めないとするのか、頭金は5万9000ドルしかないけれども他の条件は満たしているからローンを組む機会を与えるか、という違いです。

 また大きな額のモーゲージの方が、銀行も利益が大きいので、もちろんそうした商品を勧めるのは当たり前ですよね。

申請に必要なものは?

 先ほど言ったように、こちらで就労していることが条件で、税金を納めている必要があります。ただし、例えば大学を卒業したばかりでも、初任給のペイロールから年収を計算して支払い能力を証明して申請が通ったというケースもあります。

 また、クレジットスコアも必要ですが、クレジットヒストリーは1年以上の利用履歴がないといけません。これも、アメリカに来たばかりの駐在員の場合は、日本で仕事をしてきた証明書とアメリカでの6カ月の電話代や電気代など3種類の請求書があればクレジットとして認定されることもあります。

 各自条件が違いますから、相談していただくのが一番いいですね。

フィリップ・シンさん■韓国全州出身。1990年に来米し、バンクオブアメリカ、ウェルズファーゴなどを経て、現在、フラッグスターバンクのホームレンディング部門でシニア・ローン・オフィサーを務めている。

コンフォーミングローンで
家を買いました

Aさん

 物 件  73万ドル

 地 域  マンハッタン

ローン金額 62万5500ドル

 家を借りていましたが、家賃が上がったため、購入を考えていたときにシンさんに相談しました。

 10万ドルの貯金があったのですが、当初頭金は20%ないとだめだと聞いていたので、欲しいと思っていた物件購入は難しいと思っていました。その時にコンフォーミングローンの話を聞き、申請しました。

 結果、審査に通って、62万5500ドルを借りることができ家を買うことができました。高い家賃を自分の家のローン返済に充てられるのでうれしいです。

Philip Shin
Flagstar Bank
Senior Loan Officer
NMLS #413588
888 Veterans Memorial Hwy., #420
Hauppauge, NY 11788
TEL:646-529-5300
347-268-3557(日本語)
philip.shin@flagstar.com
www.flagstar.com

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