2016/03/11発行 ジャピオン855号掲載記事

住友不動産販売が直にサポート
物件管理委託がますます安心

住友不動産販売ニューヨーク社が2015年10月から、投資家(物件所有者)向けの物件管理を直轄業務に加えた。大石究(きわむ)同社社長に、物件管理業務の具体的な内容と、専門家に委託するメリットについて聞いた。

適切な物件管理で物件価値を上げる

 1980、90年代にニューヨーク市で不動産を購入した日本人が、帰国後、その物件を賃貸しながら所有し続けるケースが増えている。その場合、テナント(居住者)選びから契約、交渉、家賃の回収、トラブル発生時の対応、物件の現状把握と修理など、遠方からでは対処が難しい。そこで必要になるのが、現地の不動産業者による物件管理サービスだ。

 ニューヨーク在住の投資家にとっても、大家としての雑務を一括委託できるのはありがたいこと。さらに物件を直接見に行けない海外の投資家にとっては必須と言っていいサービスだろう。

 「これまで外部委託していた管理作業を直轄することで、物件の状態や問題点、テナントのクレームの実態などを正確に把握でき、より的確な管理・窓口業務が可能になりました」と大石社長は話す。同社が管理する物件にはニューヨーク市内のコンドミニアム、郊外の一戸建てと多岐にわたる。良いテナントを付け、適切な管理を行うことで物件価値を高めることが、このサービスの最終的な目標だ。

家賃回収、各種支払いあらゆる作業を代行

 物件管理を専門家に任せるメリットは計り知れない。テナントの募集・選択、各種交渉、家賃の回収から、集合住宅の毎月の管理費、住宅ローン、不動産税、保険料の支払い、税金申告まで代行してもらえる。ローンや管理費などの請求書は、管理会社に送られてくる。家賃は管理会社が設定したエスクロー口座(第三者預金口座)に入金され、各種支払いに充てられる。

 収支報告書も毎月作成され、余剰金が発生すれば物件所有者に還付される。ちなみに、賃貸することでどの程度利益が上がるかは、ケース・バイ・ケース。「マンハッタンは物件価値も家賃も高く、貸した場合の平均利回りは2〜3%と低いですが、80、90年代購入の物件は別です。当時20〜30万ドルの物件が今では100万ドルを超えていますから、利回りは10%を超えます」と大石社長は言う。

日本での節税対策も日米を理解すればこそ

 物件管理は、米系の会社に依頼する選択もある。しかし、日本在住の投資家が、住友不動産販売のように日米に拠点を置く専門業者に管理を委託する利点は多い。言葉の壁がないのはもちろんだが、投資という側面がある以上、日米の商習慣の違い、経済的背景を理解しているかどうかはポイントになる。

 顧客の中には、日本での節税対策に海外の不動産物件を適用する人もいる。日本では難しい不動産の減価償却が、アメリカのシステムでは可能になるという背景があるからだ。日本人は、減価償却可能な物件にこだわるが、一般的な米系の不動産業者にいくら説明しても理解してもらえないという。大石社長は、「日米独特の市場とニーズを踏まえた不動産管理業務を、今後充実させていきたい」としている。

もっと知りたい物件管理 Q&A

住友不動産販売NYが新たに手掛けることになった物件管理に関する質問に、大石社長に答えてもらった。

Q:物件管理にかかる手数料は?

A:賃貸料の8%が平均的な手数料です。例えば、家賃が5000ドルの物件なら、管理会社への毎月の手数料は400ドルです。これには、家賃の回収、住宅ローンやビル管理費の支払い業務、収支報告、テナントとの連絡、交渉、水漏れや家賃滞納などのトラブル処理、修理の手配、修理内容の見積もり、かかった費用の報告など、あらゆる作業が含まれます。住宅ローンなど全ての請求書は管理会社宛てに来るので、それらの支払いはエスクロー口座から管理会社が行います。クライアントである投資家には、毎月収支報告書をお送りします。アメリカでの税金申告手続きは、別料金になります。

Q:テナントの募集や、その決定についてのアドバイスは?

A:テナント募集のための新聞告知や、物件の撮影、オンラインの不動産サイトへの情報のアップロード、応募への対応、最終的なテナントの決定のためのアドバイスなど、全て行います。物件所有者にとっても、管理会社にとっても、良いテナントを入れることは大変重要です。最も避けなければならないのは、テナントによる家賃滞納、未払い、ひいては訴訟への発展。クレジットヒストリーの審査を行い、就労状況、安定した収入があるテナントに絞って入居してもらいます。家賃の交渉、契約手続きなども代行。高い利回りを投資家に提供できるよう努力します。

Q:修理の手配、修理作業のクオリティー管理は?

A:入居者が入れ替わる時、テナントから何らかの故障のクレームが来たときなど、物件を点検し、修理が必要かどうかを見極めます。冷蔵庫一つとっても、日本とアメリカでは価格の相場が異なりますし、工期がずれることも珍しくありません。信頼できる業者を選び、工期や工事費の交渉なども代行します。

Q:物件所有者も持ち家保険が必要?

A:必要です。ただ、国外在住者に対して、持ち家保険を適用しない保険会社や、適用してもプランが割高になる場合があるので、われわれが適切なアドバイスを行います。


大石究さん
住友不動産販売NY社長


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TEL: 212-596-0800
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