2018/05/18発行 ジャピオン967号掲載記事

スペシャリストに聞く

③モーゲージ

今月のテーマ:ローン

文化、習慣、法律も違う海外で暮らす上で頼りになるのはスペシャリスト。日常生活を送る上で必要となる、また気になるテーマについて、さまざまなジャンルのスペシャリストたちに話を聞く。


住宅ローン(モーゲージ)の申し込み方法や、物件購入のプロセスについて解説する。会社員と自営業者ではモーゲージを組む際に必要な書類が異なる。また、申し込む際の注意点などについても確認しよう。

モーゲージを組むプロセスを教えてください。

モーゲージを組むプロセスは次の通りです。

①銀行に「プレアプルーブルレター」を出してもらう。「プレアプルーブルレター」とは、銀行がその人の資産、借金、収入などの経済状況やビザのステータスなどから、その人がいくらくらいのお金を借りることができるかを書いたレターのこと。
②不動産エージェントに相談して、購入したい物件を見つける。
③購入したい物件が見つかったら、プレアプルーブルレターを添付して、物件購入のオファーを入れる。
④オファーが受理されると、売り手側の弁護士から契約書が送られてくる。
⑤買い手側の弁護士が書類を確認する。
⑥問題がなければ、売り手と買い手の双方が売買契約書にサインする。
⑦銀行などにモーゲージの申し込みを行う。
⑧60日以内(通常クロージングに要する日数)にクロージングできる見通しが立った時点で、金利をロックする。
⑨売り手と買い手が、双方の弁護士、銀行、不動産エージェントなどの立ち会いのもとでクロージングの契約書にサインし、売買契約が完了(クロージング)する。



「金利をロックする」とは?

モーゲージの金利は、毎日変動する10年国債の金利によって変動します。金利のロックを行うと、その後金利が上昇しても、ロックしたときの金利のままでモーゲージを組むことができます。逆に、その後金利が下がってもロックを解除して金利を変更することはできません。金利のロックはクロージングの約10日前まで先延ばしすることができます。



モーゲージを組む際に用意しなければならないものは何ですか?

W2のフォームでタックスリターンの申告を行っている人は、次の書類を用意してください。

①過去2年分のW2、最新の給与明細、過去2年分のタックスリターンの書類。
②過去2カ月の銀行のステートメント(頭金、クロージングコスト、6カ月分のモーゲージの返済などに必要な現金が銀行口座にあることを証明するため)。自営業者の場合は、これ以外に過去2年分の個人およびビジネス・タックスリターンの書類の提出が必要な場合もあります。



自営業やフリーランスの場合、モーゲージを組む際に注意すべきことは?

1099でタックスリターンを行うフリーランス、または自営業者の場合は、節税対策で経費を計上しすぎないように注意することが必要です。

ローンやモーゲージを組むには一定の収入が必要です。経費を計上しすぎると、タックスリターンのアジャステッド・グロス・インカムが少なくなり、お金を借りることができなくなったり、借りることができたとしても十分な金額を借りられない場合があります。



モーゲージの返済を完了していないのに、失業や病気などで収入が途絶えた場合は?

次の仕事が見つかるまで、貯蓄でモーゲージの返済を行うなどして、滞りなくモーゲージを返済できていれば問題はありません。モーゲージを長期的に滞納した場合は、最終的に物件は銀行の抵当に入り(フォークロージャー)、競売にかけられて売られることになります。このような事態になる前に、物件を売りに出すなどの対策を取ることが必要になるでしょう。

〈おことわり〉当行は記事内容に関して一切の責任を負いかねます。詳細は各専門家にご相談ください。

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牛島(渡部)有貴子さん

シティゴールド・プライベート・クライエント・リレーションシップ・マネジャー。富山県出身。1999年来米。ローワン大学を卒業後、シティバンクに就職。サービス・セールスを経て現職に就任。資金運用や個人住宅ローンなども担当している。

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