2017/04/14発行 ジャピオン911号掲載記事

スペシャリストに聞く

②購入の準備

今月のテーマ:不動産購入

文化、習慣、法律も違う海外で暮らす上で頼りになるのはスペシャリスト。日常生活を送る上で必要となる、また気になるテーマについて、さまざまなジャンルのスペシャリストたちに話を聞く。


気に入った物件が見つかってから準備を始めるのでは遅い。物件を購入すると決めたら、まず準備するべきことについて専門家に聞いた。



不動産物件購入のプロセスは?

 ニューヨークで物件購入を考え始めたら、まずするべきことは二つあります。まず、不動産エージェントを見つけること。条件に合った物件を探す上で、不動産の専門家ならではの分析や的確なアドバイスを聞くことができるのは大きな利点となります。また、気に入った物件が見つかってからエージェントを探すのでは、すでに購入の準備を進めている人に先を越されてしまいます。また、現金購入でない限り、銀行からモーゲージのプレアプルーバル・レターを取得し、いくらお金が借りられるか把握するのが大切です。

 エージェントを決め、自分がいくらの物件を購入できるのかが分かったら、エリアを決めて物件探しを開始します。通常は、エージェントから物件のリストをもらい、 相談しながら物件を見始めます。それと同時に、気に入った物件が見つかったらすぐにオファーを出せるように、必要な書類を準備しておくことも大事です。オファーを出す際に、物件価格や頭金の額、いつ頃クロージングしたいかなどについて、売り手側と買い手側のエージェントが交渉・相談をします。



交渉が成立した後の手続きは?

 交渉が成立したら、売り手側の弁護士が契約書類を準備し、売り手側のエージェントが売り手と一緒に必要書類を用意します。購入しようとしているビルの財務状況やオファリングプランなどは、全て買い手側の弁護士が調べ、ビル、または物件に問題点などがある場合は買い手に知らせます。その上で契約書の文言を変更したり、何らかの交渉を行ったり、場合によっては購入を取りやめることもあります。

 全て了解できれば契約書に署名し、デポジット(手付金)を支払い、モーゲージを申請します。コープの場合は、さらに書類審査、面接があり、これらに通ればクロージングとなります。



頭金やクロージングコストはどのくらい見ておけばいいですか?

 頭金は物件価格の20%は必要です。また、クロージングコストは、コンドミニアムの場合は購入価格の3〜6%、 コープの場合は数千ドルが目安となるので、購入価格の25%の現金が用意できないと購入は難しいかもしれません。

 残りは銀行でモーゲージを組んで支払うことになります。いくら借りられるかは、収入、資産、負債、クレジットスコアなどによって異なります。


ファイナンシング・コンティンジェンシー(条件つき契約)とは?

 購入契約を結ぶ際に、「銀行からお金を借りられた場合には購入する」という条件を付けることです。こうしておけば、万が一モーゲージが組めず購入できなくなった場合でも、デポジットが戻ってきます。


コンドミニアムとコープの違いは?

 コンドミニアムは不動産(リアル・プロパティー)で、購入した物件は自分の資産になります。一方、コープは株を所有するように共同でビルを所有し、購入したユニットの使用権を取得するという形態です。

 コープは、コンドミニアムと比べて価格が安く、価格の変動が少ないことが大きな魅力です。住居環境としてもテナントが少ない物件が多く、住みやすさを理由に購入する人もいます。ただし、コープは、先に述べたように共同でビルを所有する形態を取るため、購入には理事会の承認を得る必要があり、大抵の場合面接が設けられます。購入者の収入、支出、資産、負債なども審査の対象となり、不承認となることもあります。また、売却や賃貸、ペットなどに関するルールが設けられていることもあります。

 一方コンドミニアムは、価格はコープよりも高くなりますが、ルールは比較的少なく、投資目的で購入する人も多くいます。

〈おことわり〉
 当社は記事内容に関して一切の責任を負いかねます。詳細は各専門家にご相談ください。


specialist

池上奈津子さん

ニューヨーク州公認不動産ブローカー。ウィスコンシン大学卒業、ロヨラ大学シカゴ校でMBA取得。銀行、金融機関勤務を経て、2008年より不動産エージェントとしてマンハッタン、ブルックリン、クイーンズの物件を扱う。

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