2015/05/22発行 ジャピオン814号掲載記事

スペシャリストに聞く

④住宅ローンの利用

今月のテーマ:NYでの不動産購入

文化、習慣、法律も違う海外で暮らす上で頼りになるのはスペシャリスト。日常生活を送る上で必要となる、また気になるテーマについて、さまざまなジャンルのスペシャリストたちに話を聞く。

住宅ローンを使ってニューヨークの不動産を購入するときに知っておくべきこと、メリットとデメリットについて解説します。またローンを利用する際の注意点やコツについても聞きました。

住宅ローン(モーゲージ)を利用して不動産を購入する場合、まず何をしたらいいでしょうか。

まず最初に必要なことは、自分自身がいくらまでの住宅ローンを利用することができるのかを知ることです。この住宅ローンの利用限度額と、頭金に利用できる手持ちの現金資産を足したものが、不動産購入の予算となるからです。

 借りることができる限度額や条件は、コープやコンド、タウンハウスなどの購入する物件の種類、また金融機関の種類によっても異なります。そのため不動産エージェントと相談しながら、それぞれのメリット、デメリットをきちんと把握し、ご自身の希望と合わせて住宅ローンのプランを立てることが重要です。

 その上で、ご自身のシチュエーションに最も合った金融機関をエージェントから紹介してもらい、住宅ローンの利用限度額の把握と、物件購入に必要な「Pre-approvalLetter」と呼ばれる書類の取得を行います。これらは全て、実際の物件探しを始める前に行います。

実際に購入したい物件が見つかったらどうしたらいいでしょうか?

購入したい物件が見つかったら、その物件にオファーを出します。その際に「Pre-approval Letter」をオファーの書類と共に提出します。

 セラーとセラーのエージェントは、この書類を見てそのオファーを受諾するかどうか決めるので、オファーの内容はもちろんですが、「Pre-approval Letter」がニューヨークの不動産業界で信用のある金融機関やローンオフィサーから出されたものかどうかも大切なポイントとなります。

 成約後には、実際の住宅ローンのプロセスがスタートします。このときに知っておくべきなのは「Pre-appro-
val Letter」を取得した金融機関を使うのがベストとは限らないということです。

 必ずご自身の不動産エージェントを通し、その金融機関が、オファーを出した物件に対してベストな選択かどうか確認し、必要があれば複数の金融機関を比較検討した上で、実際に利用する銀行、もしくはモーゲージブローカーを決定します。

銀行から住宅ローンを借りにくいのはどのような場合ですか。

最もローンを組みやすいのはW2により所得を獲ている場合です。さらに勤務年数が2年以上で、給与所得が年々上昇している場合は、銀行は安心してお金を貸してくれるはずです。逆に転職したばかりといった場合や、給与が下がっている場合には多少不利になります。

 また、自営業やフリーランスの場合は、会社員に比べてローン申請の審査が若干厳しくなります。特に多くの経費を計上し、納税上の実質収入が低い場合は注意が必要で、購入の2~3年前から、購入に向けた作戦を練り、準備をしていく必要があります。

 その他にも、クレジットスコアの問題や、過去の破産歴、ビザステータスなどさまざまな要素によって一般の住宅ローンが利用しづらい場合があります。

住宅ローンの利用と現金での購入はどちらの方がいいですか。

まず、物件を購入する際に、2人のバイヤーがオファーを入れたとします。一人が住宅ローンを利用、もう一人は全額現金です。もしオファーの価格が同じであれば、ほぼ間違いなく全額現金のバイヤーのオファーが受諾されます。

 これは住宅ローンを使用した場合、購入のプロセスに時間がかかることや、プロセスの途中で何らかの理由で住宅ローンが利用できなくなること、借りられる額が予定より少なくなり購入ができなくなる、などがリスクとみなされるためです。

 このため、もし現金で購入できるのであれば、購入は現金で行い、その後、住宅ローンを使用し、購入資金を回収するということもよく行われます。
 
〈おことわり〉
 当社は記事内容に関して一切の責任を負いかねます。詳細は各専門家にご相談ください。

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松本哲夫

ニューヨーク州公認不動産エージェント。市内大手のコーコラングループに勤務。マンハッタン・ブルックリン・クイーンズにて年間20件以上の不動産の売却と購入を手掛ける。自身も不動産投資・大家業を行うニューヨーク不動産のプロフェッショナル。二児の父で当地の学校事情にも明るい。

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